Nonostante l’incremento dei prezzi delle case a Milano sia stato di oltre il 40% negli ultimi 5 anni, la città della Madonnina non solo non è a rischio bolla (se confrontata con altre principali city internazionali), ma per Ubs non è neanche sopravvalutata.
Inoltre, con l’apertura di una sesta linea metropolitana, Milano sarebbe pronta a raggiungere un’area molto popolata della città, finora scarsamente coperta dalla rete trasporti. E questo darebbe ulteriore slancio a un mercato già molto fiorente.
“La nuova M6, di cui si discute ormai da anni, prevede di seguire l’asse viale Certosa, Sempione, a nord ovest e a sud Tibaldi, Ripamonti, con l’obiettivo di coprire il Municipio 5, in assoluto il meno servito dalla rete metropolitana, collegando due delle zone più popolate della città, al momento sprovviste di collegamenti sotterranei”, spiegano gli esperti di Wikicasa, società proptech immobiliare. Che poi aggiungono: “Con l’avanzare della M4, che al momento collega Linate fino al centro città in San Babila, si parla infatti sempre più insistentemente della realizzazione di una nuova linea della metropolitana, la sesta per il capoluogo lombardo, essendo già stata realizzata la M5 in occasione di Expo 2015”.
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Le aree interessate dalla M6
Quali sono le aree interessate dal progetto della metro M6?
Viale Certosa, che rappresenta a Milano una delle vie più estese e trafficate, a nord della Circonvallazione, è oggi anche una delle zone più accessibili dal punto di vista immobiliare. Wikicasa ha stimato un prezzo medio di mercato per un immobile in quest’area di 3.628 euro al metro quadrato, di gran lunga inferiore rispetto alla media di Milano.
Un altro quartiere interessato dalla costruzione della M6 è il Municipio 5, che copre una zona in forte crescita ed espansione sotto il profilo urbanistico, soprattutto perché coinvolta dalla costruzione del nuovo Villaggio Olimpico che sarà terminato per ospitare le Olimpiadi Invernali di Milano-Cortina 2026. L’apertura della M6 sarebbe di grande aiuto nel processo di espansione di aree urbane come quelle di Morivione, Vigentino – dove gli immobili hanno un costo attuale di 4.285€ al metro quadrato – e di Quintosole – dove i valori, al momento, si attestano a 3.368 euro al metro quadrato.
Cosa fare allora per chi volesse investire nel settore immobiliare? We Wealth lo ha chiesto proprio a Pietro Pellizzari, ceo di Wikicasa.
Pellizzari, considerando che i prezzi delle case a Milano sono saliti negli ultimi 5 anni di oltre il 40%, cosa conviene fare ora se si volesse investire nel settore real estate?
L’aumento dei tassi dei mutui è stato significativo ma non insostenibile, lasciando comunque spazio per l’acquisto di un immobile. Chiaramente, per acquistare un immobile in una città come Milano è necessario disporre di budget consistenti, ma questo non ha mai frenato gli investitori.
Il fatto che gran parte della domanda si sia spostata verso l’affitto, rende comunque il mercato della domanda meno competitivo, lasciando ampie possibilità di investimento.
Inoltre, la possibilità di mettere l’immobile a rendita, posizionandolo sul mercato degli affitti, sia a breve che a lungo termine, rimane sempre una ghiottissima opportunità. Parliamo di un mercato poverissimo in termini di offerta, dove la domanda non accenna a diminuire.
Se da un lato ci si muove verso regolamentazioni più stringenti per l’affitto breve, dall’altro, stanno aumentando le agevolazioni per chi sceglie l’affitto a lungo termine. Investire in un immobile per poi metterlo a rendita, potrebbe quindi essere un’ottima soluzione.
Sempre in ottica di investimento, quali aree e trend suggerisce di monitorare oltre alle zone interessate dalla metro M6?
Milano è una città che ben si presta a qualsiasi tipo di investimento. Oltre all’importanza della classe energetica, il ventaglio delle opportunità è molto ampio.
Ovviamente, in ottica di medio lungo periodo, puntare su immobili nuovi o ristrutturati, e performanti dal punto di vista energetico, può essere vincente.
Non bisogna però trascurare immobili da ristrutturare, più a buon mercato, che, a prezzi particolarmente interessanti, potranno generare un guadagno in caso di rinnovamento futuro.
Per quanto riguarda le zone della città in cui conviene investire, è sempre opportuno puntare l’occhio su zone della città in via di riqualificazione e che stanno aumentando il numero di servizi a disposizione. L’apertura della M4 sicuramente stimolerà il mercato in alcune zone periferiche della città, un tempo scartate a priori perché poco fornite in termini di infrastrutture e servizi.
Bisogna tenere anche i fari puntati su nuovi interventi di riqualificazione urbana, che spesso rivalutano la zona in questione: si prenda l’esempio di NoLo qualche anno fa.
Infine, un’altra operazione che potrebbe aver senso fare è quella di buy-to-rent, o build-to-rent: investire in immobili al fine di affittarli in un secondo momento. In questo senso, posizionarsi in aree della città popolate da studenti o giovani lavoratori, potrebbe essere sicuramente vantaggioso.
Alla luce della stretta sugli affitti brevi, quale approccio suggerisce di adottare?
Riguardo agli affitti brevi, al momento vi è ancora incertezza sulle prossime novità riguardanti le nuove norme, che dovrebbero limitarli notevolmente. Chiaramente gli affitti brevi sono una risorsa importante per un investitore, che ha molta più flessibilità con questa formula rispetto all’affitto tradizionale, e che, seppur con qualche limitazione può essere conveniente anche in futuro.
Tuttavia, i nuovi accordi sul canone concordato, assai più vantaggiosi rispetto ai precedenti, potrebbero riportare alcuni proprietari a mettere gli immobili sul mercato degli affitti a lungo termine, vista la tassazione agevolata. Ovviamente, è fondamentale trovare un equilibrio su entrambe le questioni, cercando di non svantaggiare troppo nessuna delle parti in causa coinvolte.
Ampliando a tutta Italia, quali sono le vostre attese sul mercato immobiliare italiano nei prossimi anni?
Il 2021 e il 2022 sono stati tra gli anni migliori in termini di compravendite, che in tutta Italia hanno fatto registrare un picco di 784 mila unità vendute proprio nel 2022. Guardando i report sulle statistiche relative ai primi trimestri del 2023, si evince già un calo delle transazioni che, secondo le nostre previsioni si attesterà intorno al 16%.
Non è necessario però fare allarmismi: è un vero e proprio calo fisiologico del settore. Negli ultimi 2 anni infatti ci sono state oltre 1,5 milioni di transazioni, che hanno inequivocabilmente ridotto lo stock di immobili in vendita per gli anni successivi.
Un altro trend che vale la pena osservare è la crescente importanza di alcune variabili che fino a pochi anni fa erano particolarmente trascurate in fase di acquisto dell’immobile, su tutte la classe energetica.
Un fenomeno che si sta già osservando, è infatti riconoscimento di un premium price per gli immobili ad alta efficienza energetica, perché richiederanno un costo minore nel tempo per adeguarsi agli standard abbastanza stringenti che chiede l’Unione europea.
Quindi se la quantità delle transazioni diminuirà, aumenteranno le transazioni per immobili di “alta qualità” sotto il profilo dell’efficientamento energetico.
