“Rispetto alle turbolenze economiche che in questi ultimi due anni hanno inevitabilmente inciso sugli umori del mercato, la casa torna a rappresentare ancora un investimento redditizio, soprattutto se pensato in un’ottica di lungo periodo”.
A parlare è Diego Vitello, analista ufficio studi Gabetti, che fornisce una lettura propositiva dopo il nuovo taglio dei tassi di interesse da parte della Bce (e in vista dei prossimi) nell’ambito della decisione di comprare casa. “Ormai riteniamo superata quella fase turbolenta che, come noto, ha provocato una brusca impennata dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi di interesse. Peraltro, dopo sei trimestri di variazione negativa, che ha caratterizzato il periodo che va dall’ultimo trimestre del 2022 al primo trimestre del 2024, le compravendite ritornano a posizionarsi in territorio positivo”, ha detto Vitello.
Inflazione rientrata, tassi più bassi: i riflessi sul mercato immobiliare
“Questo secondo trimestre dell’anno si potrebbe definire ‘l’anno zero’ del mercato residenziale italiano, in cui i due parametri economici, che avevano messo alla finestra tante famiglie nell’acquisto della casa, hanno imboccato un’inversione di tendenza positiva. L’inflazione è di fatto quasi del tutto rientrata in quel paramento target del 2% deciso dalla Bce, mentre i tassi di interesse stanno facendo un percorso di discesa più lento, meno repentino rispetto all’aumento degli ultimi due anni, ma con un percorso di tagli ormai ben definito. Dopo il taglio dello scorso giugno, infatti, l’ultima riunione del Consiglio direttivo della Banca centrale europea del 12 settembre ha deciso un nuovo taglio dei tassi di interesse portando il tasso di rifinanziamento principale da 4,25% a 3,65%“, ha proseguito l’esperto di Gabetti.
Al processo di disinflazione e al percorso di taglio dei tassi di interessi, va aggiunto che il modello abitativo è in profonda trasformazione con nuove esigenze che stanno spingendo molte famiglie a cambiare la propria casa, anche per effetto dei mutamenti demografici. “Oggi è ormai chiaro che investire in un immobile con un’elevata classe energetica vuol dire avere una plusvalenza domani o, quantomeno, mantenere il valore di acquisto. Tuttavia, è bene ricordare che nel mercato residenziale le nuove esigenze non sottraggono le precedenti ma si sommano, aumentandone la complessità e, quindi, le opportunità. Per il futuro, ci aspettiamo di navigare in acque più sicure che ci porteranno verso un secondo semestre dell’anno ancora più positivo”, ha aggiunto Vitello.
Comprare casa: città (e quartieri) su cui investire in Italia
Ma su quali città conviene investire e in quali settori del mondo immobiliare?
“Che si voglia investire su una città o un determinato quartiere, l’approccio da adottare rimane sempre il medesimo: individuare quelle città che, a partire dai fondamentali sociodemografici ed economici solidi, si siano dotate di una visione e di un progetto di futuro. Poi andrebbe valutata con oculatezza anche la tipologia di investimento: se è un investimento da cui ricevere un profitto nel breve-medio periodo o se invece è proiettato nel lungo periodo, ma con la prospettiva di raggiungere ampi margini sul rendimento”, ha dichiarato Vitello.
Che poi ha aggiunto: “Possiamo quindi affermate che, puntare sulle città maggiormente connesse e quindi più attrattive per i nuovi talenti e le imprese, garantisce la certezza dell’investimento. Questo non significa guardare soltanto a Roma, Milano e Bologna, ma anche alle città secondarie, come Padova, Trieste, Napoli, che stanno diventando dei veri centri dell’innovazione. Connessione, turismo, università, qualità della vita, tessuto imprenditoriale: sono queste le parole chiave che guidano l’investimento immobiliare”.
I settori più redditizi del mercato immobiliare
Il mercato real estate però è molto ampio: living, retail, lusso etc, ciascuno nel proprio ambito, presentano infatti caratteristiche proprie che si differenziano da quelle di un altro settore, pur restando all’interno del mondo immobiliare. È importante quindi capire come fare per diversificare al meglio il proprio portafoglio, analizzando rischi e opportunità di ciascun ambito.
“Guardando alle potenzialità del mercato di oggi, punterei su quei comparti che non riescono a soddisfare la domanda in termini sia di quantità, sia di qualità. Nell’ambito del settore living, vi è una crescente domanda per il residenziale a reddito che, nelle nostre città, non trova un’offerta adeguata. Lo student housing, ad esempio, che è un segmento del living – ha commentato Vitello – ha un enorme potenziale visto il crescente numero di studenti fuori sede e stranieri che hanno sempre più difficoltà a trovare un alloggio tramite il mercato privato”, ha spiegato.
“Anche il settore alberghiero mostra un’offerta inadeguata non tanto in termini di quantità, ma di qualità del prodotto, soprattutto rispetto alle nuove esigenze della domanda emerse post-pandemia (esperienzialità, spazi di co-working, digitalizzazione). Attività di rebranding e ristrutturazione consentono il riposizionamento in una fascia più alta e una rivalutazione immobiliare nel lungo periodo. – commentato Vitello – Inoltre, un’ottima opportunità di investimento è quella inerente l’adeguamento degli immobili agli standard Esg. Un’opportunità che si intravede, a larga scala, su tutti i settori proprio perché richiesti dai tenant prevalentemente internazionali”.
“Inoltre, consiglierei anche quei comparti che per il momento rappresentano ancora delle nicchie, ma che sono destinati a guidare il panorama delle asset class. Mi riferisco a quei settori che il mercato riconosce alternativi come, a titolo di esempio, i data-center, l’health-care, le infrastrutture per le rinnovabili, la logistica di ultimo miglio”, ha proseguito.
Casa green: comprare, vendere o aspettare
Il tema delle case green è di enorme attualità dopo l’approvazione della direttiva che prevede il raggiungimento della classe energetica E entro il 2030 e della classe D entro il 2033 per gli edifici residenziali. Considerando che la maggior parte degli immobili degli italiani possiede classi energetiche E-F-G, a grande rischio deprezzamento, cosa conviene fare?
“Dipende molto dalla capacità di spesa per l’acquisto di immobili. Non vi è dubbio che, alla luce della strada già tracciata dalla direttiva europea sugli immobili green, l’acquisto della nuova costruzione rimanga l’investimento preferibile. Peraltro, non è molto conveniente aspettare il deprezzamento degli immobili in classe G e F, ammesso che ci sia, perché i tempi di gestazione della direttiva sono ancora lunghi e impervi – ha risposto Vitello – Piuttosto, un investimento di acquisto e ristrutturazione oggi, potrebbe fare leva sugli incentivi per la riqualificazione che, malgrado lo stop della cessione del credito e dello sconto in fattura, rimangono comunque nella forma della detrazione fiscale (al 90% sul Superbonus 2023) e vanno a determinare una premialità in termini di rivalutazione immobiliare post-riqualificazione”.
